四川以清律师事务所

　　核心内容：下面，通过法院对这个案例的判决，为您介绍如何处理此类纠纷。

　　原审上诉人温某流与原审被上诉人李某兰、陈某德、原审第三人广州远洋建设实业公司(下称远洋公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2000年6月26日作出(2000)穗中法房终字第1058号民事判决，已经发生法律效力。温某流不服该判决，于2000年8月2日向本院提出再审申请。经审查，该申请符合法律规定的再审条件，本院于2001年12月13日以(2000)穗中法审监民申字第679号民事裁定书决定对该案进行再审。本院提起再审后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审上诉人的委托代理人朱某雁，原审被上诉人的委托代理人刘江、原审第三人的委托代理人蔡某建等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　原审经审理查明：1997年8月26日，温某流与远洋公司签订《房地产预售契约》，约定温某流向远洋公司购买位于广州市天河区天河北路远东大厦第二十五层C、D房，两房总建筑面积为203.74平方米，总房价为1916358.64元。合同签订后，双方于1997年9月18日办理了鉴证手续。此后温某流依约交付了全部房款给远洋公司，该房于l998年2月建成并交付给温某流使用。1998年8月30日，温某流与李某兰签订《转让协议书》，约定温某流转让远东大厦第二十五层C、 D单元住房给李某兰，转让价为1951811.27元，李某兰在签订转让协议书时支付定金200000元给温某流;在广州市房地产管理局同意转让及发展商经与李某兰签订《商品房预售契约》时再支付1000000(含定金)，余款951811.27元在《商品房预售契约》鉴证后10天内支付。签订《转让协议书》后，李某兰先后于1998年9月30 日、11月3日交付定金200000元、房款800000元给温某流。李某兰于1998年10月30日与远洋公司签订了两份《房地产预售契约》(编号分别为97040795、97040796)，约定由远洋公司将上述房屋出售给李某兰，两份契约均于1998年12月21日经广州市房地产管理局办理了鉴证手续。但此后李某兰一直未支付尚余房款。1999年7月20日，陈某德(李某兰的丈夫)向温某流书面保证于1999年9月5日前付清房款950000元，如到期未能付款，按每日千分之一计算滞纳金。此后，由于李某兰无法支付购房款余款951811.27元，双方达成《协议书》约定，经双方友好协商，同意解除双方于1998年8月30日所签订的《转让协议书》，由温某流收回讼争房屋，定金200000元不予退回;购房款800000元不计利息退回给李某兰，该款在双方签订协议后15日内一次性支付，付款方式为现金或支票，如逾期支付，从第16天起，按800000元每日千分之一计付违约金;本协议书由本人签名才能生效等。1999年9月22日，温某流在远洋公司售楼部签署了上述《协议书》，但李某兰当时没有在《协议书》上签名，并拿走了两份有温某流签名的《协议书》。事后，李某兰在《协议书》上补签了名。温某流并无证据表明李某兰抢走了该《协议书》。讼争房屋交付给李某兰后，李某兰把两套房之间的间墙打掉后，一直未实际使用该房。

　　由于双方均无按《协议书》履行，1999年11月25日温某流向广州市天河区人民法院起诉称，李某兰没有按照《转让协议书》支付购房余款951811.27元，其丈夫陈某德在1999年7月20日写下保证书承诺在1999年9月5日清付该款，但一直未付，故要求法院维护其合法权益，判令李某兰清付余款951811.27元并按该款的每日万分之三支付逾期付款违约金(从1999年1月1日起计至清还该款之日止)。李某兰提出反诉称：双方虽然签订了《转让协议书》，但在其后的1999年9月22日双方又签订了《协议书》，约定由温某流收回讼争房屋，返还李某兰已付的房款800000元。温某流一直未按该《协议书》履行，故要求温某流偿还所欠房款800000元并按该款的每日千分之一计付违约金(从1999年10月8日起至温某流退还欠款日止)。

　　原一审经审理认为，温某流与李某兰在1999年9月22日签署的《协议书》的内容合法，而温某流自愿在该《协议书》上签名后，一直没有向该被告发出主张该《协议书》无效或不同意按《协议书》内容履行的表示，虽然李某兰未当场签名，但李某兰事后补签了名，且一直未实际使用该房，随时准备将讼争房屋交还给原告。由此可见该《协议书》是双方当事人真实意思表示，是合法有效的，应予以保护，双方当事人均应全面履行《协议书》中约定的义务。现温某流未将余款800000元返还给李某兰，已构成违约，故李某兰反诉要求温某流退还房款800000元有理，应予以支持。鉴于双方的《协议书》依法已发生法律效力，则双方事前所签订的《转让协议书》自行解除，温某流再行依据该《转让协议书》要求李某兰履行显然没有事实和法律依据，其诉讼请求不予支持。至于李某兰要求温某流从1999年l0月8日起计付违约金问题，鉴于李某兰不能提供证据证明其在何时将已签名的《协议书》交给温某流，故其主张计算违约金的时间应从起诉时(即1999年11月25日)起算。此外双方约定按每日千分之一计付违约金过高，根据公平合理原则，可责成温某流按银行同期逾期贷款利率计付违约金给被告李某兰。温某流应与李某兰、第三人在限期内到广州市房地产管理局办理有关转名手续，所需费用由温某流支付。据此，原审法院判决：一、自本判决发生法律效力之日起l0日内，温某流一次性退还给李某兰购房款800000元及违约金(违约金自1999年11月25日起计，以800000元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率计付，至温某流清还房款之日止)。二、自本判决发生法律效力之日起l0日内，温某流会同李某兰、第三人远洋公司到广州市房地产管理局办理座落于广州市天河北路远东大厦第二十五层C、D房的有关转名和鉴证手续，有关费用由原告温某流负担。三、驳回温某流的诉讼请求。四、驳回李某兰的其他反诉请求。案件受理费15417元及反诉费1317l元，由温某流负担，反诉费1231元由李某兰负担。